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限售+加息,政策下一步是什么?

2021年11月16日 10:00:374百度已收录

  根据过往的政策,一般都持续半年以上。

  因此,本次全国的限售和变相加息,下一步是什么政策,值得思考。

  转一段文字:

  中信建投首席经济学家周金涛认为,中国房地产上行期可能已接近极限。中国房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部,未来三年或步入下行期。消化房地产库存、促进房地产业持续发展是对房地产作为支柱产业的再次确认,要通过城镇化来消除对供给侧改革的制约。

  从2016年初以来,除了金融领域的“资产荒”之外,实体经济的固定资产投资也在不断下滑,这说明经济确实运行到了需要调整的阶段,投资收益率的下降是不可逆转的。2017年到2019年,全球的中周期都是下降期,不独中国如此,这是周期的必然规律。但此时经济体特别是金融体系内部存在着大量的过剩流动性,这些过剩流动性在这个阶段的必然投资导向是脱虚向实,即寻求可以抵御货币贬值的资产,所以不单单是房地产,诸如黄金价格的上涨,商品价格的反弹,都是这种脱虚向实的表现。但是这种表现是经济周期运动即将进入衰退的前兆。而按照我们对康波中房地产周期运动规律的认识,以中国和美国为代表的主要经济体所面临的房地产周期的调整是大级别的,且带有必然性。所以认清资产价格的表现所代表的逻辑以及其所处的周期阶段,是做任何投资的前提。

  在中周期(资本支出周期,级别小于房地产周期)的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段,而房地产周期的低点则大致出现在中周期低点附近或之后。美国本轮中周期从2009年开启,并在2015年见到了高点,2019-2020年可能是本轮中周期的低点。根据经验,中周期的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段,因此,2012年房地产周期回升的B浪反弹大概率会在2019年之前就要结束,这意味着在2017-2019年将出现下行期,即进入C浪下跌。本轮房价的大底可能在2020年之后出现,亦即在2020年至2025年之间见底。

  就中国的房地产周期而言,我们发现,在全球房地产周期中,核心主导国、外围主导国、追赶国、附属经济体、资源国等不同层次国别之间存在着较明显的领先滞后关系,即全球房地产周期的演进遵循着“主导国—外围主导国—追赶国—附属经济体、资源国”的传递顺序。在第四次康波中,主导国美国的房地产周期要领先于中国香港和新加坡7-9年。由于中国内地房地产周期领先于中国香港和新加坡,而美国自2006年见顶以来已有10年,据此推算,中国内地房地产上行期可能已接近极限。中国内地房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部,未来三年或步入下行期。

  1991年,受到政府推出的第一期公务员置业计划和银行降息的刺激,地产市场再度回升,市场繁荣更胜过前一阶段,炒楼之风弥漫全港,现房市场炒房比例占55%以上,楼花(期房)达到70%。在社会舆论的压力下,政府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施(相当于大陆的宏观调控),包括:规定临时订金为总房款的5%,每人只可登记一次限购一套房,禁止使用授权书登记。措施出台后,售楼程序有所好转,炒风并未受到明显抑制,楼价继续急剧攀升。同年12月,政府再推出6项打击炒房措施,包括向买卖楼花者征收相当于总房款2.75%的税,禁止内部转让楼花,使用银行贷款成数由9成降为7成。1992年房价虽然继续上扬,但是调控措施逐渐见效,需求下降,成交量大降,炒风收敛,中小户型、低价格的住宅价格开始回调,但大型豪宅的价格开始攀升,开发商为了刺激购买,自行提供两成按揭,在豪宅价格的带动下,中小户型住宅的价格再度飙升,到1994年初,平均售价以达5000元每平方尺,写字楼和商铺的价格和租金随之上涨,商铺最高价格达到19万元每平方尺。

  1994年上半年,香港地产市场明显过热,社会舆论强烈要求政府出面干预,政府随即出台了四项措施:增加土地供应,督促开发商的储备土地尽快开发,加快香港房屋委员会建房速度,给土地发展公司和房屋委员会提供贷款,使其可以推出更多的住宅,改善市场供应。政府还特别声明,这些措施只是第一阶段措施,若不见效,将出台更严厉的措施,在此情况下,楼市骤然降温,住宅价格平均下跌30%。经过一年多的调整,到1995年第四季度,房地产市场开始回暖,加上经济形势好转和按揭利率的大幅度下调,政治前途进一步明朗,市民和投资者从对于回归的恐惧转变到对于未来的憧憬,海外和内地资金也大量进入香港,推动香港房地产市场的又一次上升,同时,香港股市也形势一片大好,节节攀升。

  为了遏止炒房,改善严重供不应求的局面,香港政府宣布每年推出不少于85000套住宅单位供应市场,给开发商以重大打击,使市场产生了观望气氛,不再疯狂地抢房;此期间,又恰逢亚洲金融风暴发生,对东南亚国家经济造成沉重打击,也对香港的金融和整体经济产生了冲击,导致股市暴跌,同时,香港的汇率制度也受到冲击,再加上当时的利率水平过高,也抑制了购买力,诸多因素的作用使香港地产市场掉头向下,出现了衰退。国民生产总值也罕见地出现了负增长,经济陷入困境,房价跌幅将近70%,政府卖地收入也减少70%。开发商纷纷减价促销。

  换个角度分析,对于房价的负面因素很明显:供应量,利率信贷以及金融风暴导致的失业。

  如果三者中有两者中了,那么基本跑不掉下跌的命运。反之如果利率低廉信贷放松,供应不足,上升的机会就大于下跌。

  因此从目前的政策推算,接下来的调控很可能就在供应量上面做文章了。值得关注。另一方面,随着二手交易被锁定,一手的土地拍卖屡屡创出新高,更多的土地将会被卖出来(高价的市场地方卖地冲动更大)。因此,未来一段时间,相信还有更高的地价出现,但供应量会更大。